Da die Grunderwerbsteuer eine Ländersteuer ist, sind die Steuersätze je nach Bundesland unterschiedlich. Mit einem Share-Deal kann sie aber (noch) ganz vermieden werden.

Wer in Deutschland eine Immobilie oder ein unbebautes Grundstück erwirbt, muss die sogenannte Grunderwerbsteuer bezahlen. Die Grunderwerbsteuer zählt zu den direkten Steuerarten und ist eine Verkehrsteuer, da sie an einen Vorgang des Rechtsverkehrs (Immobilien-Kaufvertrag) anschließt.

Da sie jedoch auch eine Ländersteuer ist, variiert sie je nach Bundesland. Während Bayern und Sachsen sich mit aktuell 3,5% begnügen, verlangen Länder wie Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein und das Saarland deutlich mehr, nämlich 6,5%.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die aktuellen Steuersätze (Quelle: Rödl&Partner, Nürnberg)

Aktuelle Grunderwerbsteuersätze:

Die Steuer wird auf den Grund und Boden erhoben, und alles was damit verbunden ist, beispielsweise Häuser oder Eigentumswohnungen. Wird zunächst nur das Grundstück erworben und später bebaut, entfällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Wert des Grundstücks.

Nachdem der Kauvertrag notariell besiegelt ist, schickt der Notar eine Nachricht an die Grunderwerbsteuer-Stelle, die dann den Steuerbescheid erlässt.

Es spielt übrigens keine Rolle mehr, ob die erworbene Immobilie selbstgenutzt wird, oder komplett vermietet wird. Die Grunderwerbsteuer fällt in beiden Fällen an.

Der Share Deal als Rettung?

Es gibt jedoch eine Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Mit dem sogenannten Share Deal (= Aktien Verkauf). Dabei erwirbt nicht eine Privatperson eine Immobilie, sondern sie gründet eine Gesellschaft (i.d.R. eine GmbH), die wiederum die Immobilie erwirbt. Besitzer der Immobilie ist damit also nicht eine natürliche Person, sondern eine juristische Person, nämlich die GmbH.

Wird nun die Immobilie veräußert, wird sie nicht aus der Gesellschaft „rausverkauft“, sondern die Gesellschaft wird gleich mitverkauft. Diesen Vorgang bezeichnet man als Share Deal, weil man eben die Gesellschaftsanteile (bei der GmbH) bzw. die Aktien (bei einer AG) veräußert.
Eine kleine Hürde hat der Gesetzgeber eingebaut:

Der Verkauf ist nur dann steuerfrei, wenn nur 94,9% der Gesellschaftsanteile/Aktien verkauft werden bzw. vom neuen Besitzer erworben werden.

Gesetzesänderung geplant

Aktuell gibt es Bestrebungen, die Steuerbefreiung beim Share Deal zu modifizieren. Die Länder-Finanzminister wollen bis Ende des Jahres einen Plan vorlegen, um dieses Steuerprivileg zu kippen. Der wissenschaftliche Dienst des Bundestages erstellt dazu gerade ein Gutachten.

Stellt sich die Frage: Ist es gut, dass weitere Steuerprivilegien kippen oder eine weitere Einschränkung von Investoren auf der Suche nach vernünftigen Renditen?