Immobilien Berlin – zu teuer?

Immobilien Berlin – zu teuer?

Die Experten sind sich uneinig über die aktuellen Immobilienpreise in Berlin. Sind die Preise zu hoch?

Bevor ich mich der Beantwortung dieser Frage widme, werfen wir zunächst mal einen Blick darauf, welche Kriterien für die Beurteilung eines Immobilienpreises herangezogen werden können.

Das Verhältnis von Kaufpreis zur erzielbaren Miete (p.a.) ist sicherlich ein wichtiger Indikator für Immobilieninvestments. Als Ergebnis erhält man eine jährliche Rendite. Möchte man ein korrektes Ergebnis, so sollte man neben den Kaufnebenkosten (Maklergebühren, Notarkosten, Grunderwerbsteuer) auch laufende Kosten wie beispielsweise eine Instandhaltungsrücklage berücksichtigen.

Die so berechnete Rendite liegt in vielen deutschen Großstädten bei unter 3%, teilweise unter 2% p.a.

Solche im Verhältnis niedrige Renditen weisen darauf hin, dass die Mietpreise nicht im gleichen Maße steigen wie die Immobilienpreise. Wird das Verhältnis so schlecht, dass die Renditen deutlich unter 2% liegen, kann von einer Immobilienblase gesprochen werden.

In deutschen Großstädten, allen voran München, Hamburg und Berlin, bewegen wir uns meiner Meinung nach auf ein solches Szenario hin.

Ein anderes Kriterium zur Beurteilung eines Immobilienpreises ist der Faktor (Vervielfältiger), bei dem der Kaufpreis durch die Jahres-Netto-Kaltmiete (=Bruttomiete abzüglich Bewirtschaftungskosten) dividiert wird.

Dieser lag Ende 2016 in den drei teuersten Städten Deutschlands (Quelle Handelsblatt):

München bei 35
Hamburg und Berlin bei je 31

Berücksichtigt man die Kaufkraftkennziffer (Deutschland = 100) für:

München 133
Hamburg 110
Berlin 93 (!)

so sind die Immobilienpreise im Verhältnis zur Kaufkraft in Berlin zurzeit am teuersten.

Zu Recht?

Die wirtschaftlichen Fakten sprechen zunächst für Berlin:

  • Wirtschaftswachstum über dem Bundesdurchschnitt
  • Arbeitslosenquote erstmals seit 1990 unter 10%
  • nach wie vor wachsende Bevölkerungszahl (Prognose: 3,8 Mio bis 2030)

Doch wer heute eine Immobilie in Berlin erwirbt sollte entweder von weiter steigenden Immobilienpreisen ausgehen, oder steigenden Mieten.
Ich bin da eher skeptisch. Denn der Immobilienboom hängt aus meiner Sicht kausal mit den durch die EZB künstlich niedrig gehaltenen Zinsen zusammen. Und diese Party ist demnächst vorbei!

Fazit:

Vorsicht ist geboten! Auf gute Lage achten. Und auf gute Vermietbarkeit. Also 2-3 Zimmer Wohnungen, renoviert, nähe S-Bahn oder U-Bahn, gute Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe.

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